不動産相続で困らないように

この度は、「不動産相続の視点」のブログを読んで下さり有難うございます！

このブログを書こうと思った理由を私自身の自己紹介も兼ねてお話しします。

相続や賃貸経営で困っている地主さん・不動産オーナーさんに自分の経験を発信することで何かの助けになると考えています。

少々長文になりますが、お付き合いいただけましたら幸いです。

地主さんとの出会いを通じ、賃貸経営をはじめる

私は上場企業にて、地主さん向けの土地の有効活用事業に携わっていました。

介護施設（サービス付き高齢者向け住宅）をご所有の土地に建設してもらい、その建物を何十年と借りて介護サービスを運営する、という事業でした。

私は、運営事業者の立場で、何十人もの地主さんと契約させていただき、1件あたり数億円もの建物を建築いただきました。

超高齢化という社会の趨勢と法制度の整備と上司同僚の助けもあり、たくさんの地主さんと出会い仕事をいたしました。

私のサラリーマン人生の中で一番情熱を注いだ良き仕事でした。

地主さんと親しくお話しできるようになると、他にも所有されているアパート・マンションのことなども話題になります。

両親とも公務員で、サラリーマン家庭に育ちましたので、地主さんのような資産背景のない私は、このように世の中の役に立って生活している人たちがいるんだ！という「自分の知らない世界」に興味津々となり、自分もこのような余裕のある地主さんになりたいと素直に思いました。

これだ！と思ったら、突き進むイノシシ年の私は何百冊と不動産投資の本を読み漁り、小さな築古戸建て住宅の購入から始まり、大手企業のサラリーマンに融資をする金融機関もあってアパート・マンションを購入していきました。

結果、6棟60室強、賃貸経営をするに至りました。

大家として経験値を上げる

はじめて融資を受けて購入したアパートは神奈川県のとある街の2階建て8世帯のアパートでした。

不動産を買いはしましたが、相談できる人がおらず、その時その時で場当たり的な対応をして凌いでいました。

当初は満室でしたが、購入して2か月ほどで2部屋が空くことになり、管理会社さんとコミュニケーションを図りながらもいてもたってもいられなくなり、アパートのある街の仲介店をリストアップしながら遠隔地に所有するアパートの認知活動に1泊2日で訪問するなど賃貸経営の経験の浅い私は、右往左往しながら賃貸経営を実践していきました。

その後も大規模修繕や家賃を上げるバリューアップリフォームや夜逃げ対応、さまざまな法的対応、税務調査、金融機関との金利の交渉、法人化など大家としての経験値を上げていきました。

大家仲間と情報交換したいと、大家の会もいくつか入会し、損害保険や、融資、メンテナンス、空室対策、税金などのセミナーにも積極的に参加し、不足する経験を補いました。

ハウスメーカーで賃貸経営や相続対策の知見を得た

その後、会社員としても転機があり、グループ会社のハウスメーカーに異動となり、経営企画部門での経営計画策定や主に相続対策を主眼としたアパート建築をする部門での営業企画・営業支援に携わりました。

自分の賃貸経営について、客観的な視点をもつ機会にもなり、さらには地主さんの困りごとである相続対策についても知見・経験を蓄積していくことができました。

会社員の枠にとどまらず、賃貸経営、相続や不動産資産の運用についても、在職中に宅地建物取引士、CPM®（公認不動産経営管理士）、CCIM（公認不動産投資顧問）といった不動産運用のグローバルスタンダードを知るに至り、有資格者となりました。

不動産の物件価値を高めてキャッシュフローを最大化する不動産管理（プロパティマネジメント）を実行するのがCPM®です。

CPM®の認定団体があるアメリカの賃貸住宅市場では、全体のうち3分の１以上の戸数をCPM®有資格者が管理をしているといわれ、賃貸オーナーの不動産管理に貢献しています。

一方CCIMは投資における複数の選択肢を比較、投資家を成功に導くことがミッションです。いうなれば、不動産の資産価値（アセットマネジメント）を最大化・最適化することで不動産オーナーの資産形成に貢献しています。

日本には、約800人のCPM®と約200人のCCIM有資格者がいます。

相続税節税策を最優先した結果、キャッシュが蓄積できていない人が多い

2025年問題といわれ、いわゆる団塊の世代の方々が後期高齢者となる中で、現役世代の社会保障費負担増や働き手不足が予想されています。そろそろ資産の承継をしなければと思いながら、不動産資産を次世代へ継承しようと、必要と思われる相続税の節税策を実施されてきた方も多くいらっしゃるのではないでしょうか。

中には思うように資産形成ができておられず（キャッシュが蓄積されておらず）、どのように次世代に引き継ぐのか、どう納税するのか、どう資産を分けるのか、そういった相続対策に不安を抱いておられる方が多くいらっしゃると実務を通じて痛感しています。

実際たくさんのそのような地主・不動産オーナーさんのお話を聞いてきました。

私は、自分の経験や知見・ノウハウが活かせる余地が大きいことを痛感し、会社を退職して、そのような方々に必要なアドバイスをするようになりました。

そのように相続対策や賃貸経営で悩んでいる・困っている地主・不動産オーナーさんの助けになることが私の希望です。それを知っていただくためにこの情報発信が必要だと考えました。

「和魂洋才」で地主・不動産オーナーのファミリーの幸せな相続・事業承継に貢献

「和魂洋才」という言葉があります。アメリカと日本とでは不動産における商習慣や税務など異なることがありますが、賃貸経営の本質は全く変わりません。

CPM®、CCIMがもつ不動産賃貸経営や資産管理のノウハウ・スキルといった「洋才」と地主・不動産オーナーのご家族の幸せを願う日本人の心「和魂」をもって、日本の資産家の不動産資産を守り、適切な資産管理をサポートすることでご家族の皆様に貢献し、良き日本を相続・継承していくことに役立ちたく一意専心、情報発信して参ります。